InmoBuyer zet gegevens van de Spaanse vastgoedmarkt om in duidelijk houvast om tegen de juiste prijs te kopen: een referentiewaarde, de bandbreedte, een betrouwbaarheidsniveau en, afhankelijk van uw abonnement, een onderhandelingsmarge en een maximale aankoopprijs.
Een portaal toont wat verkopers vragen. InmoBuyer plaatst elke advertentie in haar context: wat vergelijkbare woningen in dezelfde buurt vragen, en wat daar echt verkocht wordt.
De woning wordt vergeleken met gelijkaardige woningen in haar referentiezone. Als die zone te weinig gegevens heeft, wordt de analyse stap voor stap verruimd, en dat wordt vermeld.
Oppervlakte, staat, verdieping, lift, terras, zwembad, parkeerplaats, tuin, uitzicht: elk kenmerk wordt gewaardeerd naar wat het op de lokale markt waard is, rekening houdend met hoe zeldzaam het in de zone is.
Vraagprijzen worden getoetst aan officiële verkoopstatistieken. Het verschil tussen wat gevraagd en wat verkocht wordt, wordt per zone gemeten en meegenomen in onze referentiewaarden.
Een advertentie is zelden volledig. Ontbrekende informatie wordt benaderd met een gedocumenteerde statistische methode, en de onzekerheid die dat toevoegt, wordt meegenomen in de getoonde bandbreedte. Ze wordt nooit verborgen.
Elke analyse toont haar betrouwbaarheidsniveau. Als de gegevens niet volstaan, zegt InmoBuyer dat, in plaats van een kunstmatige precisie te tonen.
Marktgegevens en referenties worden regelmatig bijgewerkt, en verkoopwaarden met officiële openbare indexen.
Dezelfde nauwkeurigheid, van een eerste blik op een buurt tot de berekening van een investering.
Een openbare en gratis lezing van de markt, per zone en per type woning, om een buurt te situeren nog voor u een advertentie kiest.
De vraagprijs wordt afgezet tegen vergelijkbare advertenties in dezelfde buurt, gecorrigeerd voor het gemeten verschil met echte verkopen. Daarna begeleidt de analyse u bij elke stap: eerste contact met de verkoper, bezichtiging, herwaardering, totale aankoopkosten, onderhandelingsmarge en bod.
De analyse vertrekt van de verkopen die werkelijk in de zone geregistreerd zijn, geactualiseerd met een officiële openbare index. Ze raamt de renovatie volgens de staat van de woning, berekent, volgens de gekozen hypothesen, de maximale aankoopprijs die verenigbaar is met uw beoogde marge en toetst die aan verschillende onderhandelingsscenario's. De scanner spoort advertenties op die onder de geschatte referentiewaarde liggen.
De woning in haar referentiezone plaatsen, op basis van het adres en de gegevens van de advertentie.
Een referentie opbouwen met recente vergelijkbare woningen van hetzelfde type in dezelfde zone.
De kenmerken van de woning waarderen volgens de lokale markt, en ontbrekende informatie benaderen.
Het verschil tussen vraagprijzen en geregistreerde verkopen meten, en het meenemen in de referentiewaarde.
De indicatieve bandbreedte berekenen uit het aantal referenties en hun spreiding, en ze tonen.
Een referentiewaarde en haar bandbreedte, een betrouwbaarheidsscore, een score voor de prijspositie en, afhankelijk van het abonnement, de onderhandelingsmarge en de maximale aankoopprijs.
Elke waarde komt met een waarschijnlijke bandbreedte en een betrouwbaarheidsscore. Die score geeft de verwachte fout weer, op basis van het aantal vergelijkbare referenties en hun spreiding. Ze maakt van een zone met weinig gegevens nooit een zekere schatting.
Waarom onze referentiewaarden onder de vraagprijzen kunnen liggen.
In veel zones liggen de prijzen op de portalen hoger dan de werkelijk geregistreerde verkoopprijzen. Dat verschil, de prijsmist, verschilt sterk van buurt tot buurt. InmoBuyer meet het op basis van officiële verkoopstatistieken, door woningen van hetzelfde type te vergelijken.
Als het verschil in een zone groter is dan gewoonlijk, halen we dat overschot uit onze referentiewaarden, op dezelfde manier op elk scherm. De positie van de advertentie tegenover de weergegeven markt verandert niet: u onderhandelt op een realistische basis, en weet waar de verkoper vertrekt.
InmoBuyer stelt een indicatieve onderhandelingsmarge voor, gebaseerd op het verschil tussen vraagprijzen en echte verkopen in de zone, en op de eigen situatie van de woning. Ze helpt de bezichtiging en het bod voor te bereiden, zonder te garanderen dat de verkoper akkoord gaat.
Een cijfer dat de vraagprijs, de referentie van vergelijkbare woningen en de geregistreerde verkopen combineert, om een plausibele onderhandelingsruimte te bepalen.
Het is geen taxatie, geen gecertificeerde waardebepaling en geen voorspelling van de prijs die de verkoper zal aanvaarden. Het is niet de werkelijke verkoopprijs van deze woning.
Beschikbaar afhankelijk van uw abonnement.
De vaststellingen van de bezichtiging worden in vier delen geordend en omgezet in een indicatieve aanpassing van de referentiewaarde, begrensd volgens de professionele praktijk van residentiële waardering.
Elk gebrek wordt ingedeeld: gebruikelijk in de zone, en dus al in de referentieprijzen begrepen, of eigen aan de woning. Alleen wat eigen is aan de woning wijzigt de waarde. Een juridisch waarschuwingssignaal geeft een aparte waarschuwing, zonder automatische aanpassing.
De herwaardering brengt de eerste analyse, de bezichtiging, de documenten en, indien nodig, de renovatieraming samen. Ze geeft een aangepaste waarde en een lijst aandachtspunten volgens prioriteit, elk met een aanbeveling.
De aanpassing na bezichtiging is indicatief. Ze biedt een feitelijke basis om een bod voor te bereiden of een aanvullende deskundige beoordeling te vragen, en is geen gecertificeerde waardering.
Een berekening post per post, op basis van geschatte afmetingen en een prijslijst per afwerkingsniveau. Een orde van grootte om te beslissen, nooit een offerte van een aannemer.
Wand- en plafondoppervlakken, omtrekken, aantal deuren en ramen worden geschat op basis van de bebouwde oppervlakte en het aantal kamers. Wat deze gegevens niet vertellen (afmetingen van de douche, betegelde muren, keukenoppervlakte, eiland) wordt u gevraagd. Voor een betrouwbaar resultaat blijft een bezoek nodig om de afmetingen te controleren.
Elke post (vloeren, schilderwerk, keuken, badkamer, elektriciteit, ramen en deuren…) wordt op meerdere afwerkingsniveaus geraamd, met arbeid en materiaal apart, en aangepast aan de plaatselijke bouwkosten wanneer die gegevens bestaan. U kunt elke prijs vervangen door die van een ontvangen offerte.
Een reserve voor onvoorziene kosten wordt bij het totaal opgeteld. De btw volgt de Spaanse regels voor de renovatie van een woning.
Openbare databanken met bouwprijzen, prijzen verzameld bij vakmensen en renovatieplatforms, prijslijsten van fabrikanten en verdelers, en gegevens van echte werven. De prijzen worden onderling vergeleken, door ons team gevalideerd en regelmatig herzien.
De prijslijst evolueert: ons team past ze aan wanneer de marktprijzen veranderen.
Onze databanken over de advertentiemarkt bevatten niet de velden die voor persoonsgegevens bedoeld zijn: geen naam van een persoon en geen contactgegevens. De lijst hieronder beschrijft wat wij verwerken.
Referentie van de advertentie, adres op het portaal, vraagprijs, publicatiestatus en datum van verzameling. Niets dat de plaatser identificeert.
Type en subtype, oppervlakte, slaapkamers, badkamers, verdieping, lift, buitenoriëntatie, terras, zwembad, parkeerplaats, tuin, staat, bouwjaar en de beschrijvende tekst — uitsluitend gelezen om afwijkingen op te sporen, zoals een verkeerd ingevoerde oppervlakte.
Provincie, gemeente, district en buurt, plus de coördinaten die in de advertentie gepubliceerd zijn. De verkoopstatistieken die we gebruiken, zijn geaggregeerde openbare gegevens, nooit een individuele transactie.
Het statuut van de adverteerder: particulier of professional. Dat is een categorie, nooit een persoon. Bij een professionele advertentie bewaren wij de handelsnaam die het portaal publiceert.
Geen naam van een persoon, geen telefoonnummer, geen e-mailadres, geen contactformulier. Deze velden worden vóór opslag verwijderd, en hetzelfde geldt voor een advertentie die u zelf importeert. Toch kunnen zulke gegevens achterblijven in de vrije tekst van de adverteerder: wij doen ons best om ze te verwijderen, zonder te kunnen garanderen dat er geen enkele overblijft.
InmoBuyer is een beslissingshulpmiddel vóór het bod. Het vervangt geen professionele expertise, geen bouwkundige keuring, geen juridisch advies en geen bancaire taxatie. Een voorzichtige koper doet een beroep op bevoegde professionals: een onlinedienst kan niet hetzelfde niveau van zekerheid bieden als een gespecialiseerde professionele dienst.
De werkelijke staat van de woning, hinder, lasten, werken en juridische situaties moeten door de koper en door gekwalificeerde professionals worden gecontroleerd.
InmoBuyer vervangt geen gecertificeerde taxatie of expertiserapport dat voor een financiering vereist is. Het levert beslissingssignalen vóór het bod.
Het margesignaal is opgebouwd uit geaggregeerde zonegegevens. Het onthult niet de exacte prijs van een individuele transactie, noch de toekomstige verkoopprijs van de geanalyseerde woning.
De betrouwbaarheid daalt sterk voor woningen waarvan het uitzonderlijke karakter factoren toevoegt die niet automatisch te modelleren zijn: historische of architecturale waarde, uitzonderlijke luxe, kastelen, herenhuizen, religieuze gebouwen, omgebouwde molens of boten. Voor deze woningen is het advies van een professional onmisbaar.
Onze kwaliteitscontroles, betrouwbaarheidsniveaus en regels voor geografische afbakening zijn geïnspireerd op de principes van de internationale kaders voor vastgoedwaardering en automatische waarderingsmodellen. Hun vermelding houdt geen certificering of goedkeuring van het hulpmiddel door die instanties in.
Principes voor de controle van spreiding en kwaliteit bij residentiële massawaardering.
Transparantie, steekproefgrootte en governance van automatische waarderingsmodellen.
Lezing van de voorspellingsfout en eisen voor kwaliteitscontrole van automatische waarderingsmodellen.
Onderzoek naar de geografische afbakening van markten, om te vermijden dat weinig vergelijkbare zones samen worden genomen.
Adreszoekfunctie: stratenreferentiebestand CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional (IGN) / CNIG, onder een met CC-BY 4.0 verenigbare licentie.