InmoBuyer transforme les données du marché immobilier espagnol en repères clairs pour acheter au bon prix : une valeur de référence, sa fourchette, un niveau de fiabilité et, selon votre plan, une marge de négociation et un prix d'achat maximum.
Un portail montre ce que les vendeurs demandent. InmoBuyer replace chaque annonce dans son contexte : ce que demandent les biens comparables du même quartier, et ce qui s'y vend réellement.
Le bien est comparé à des biens semblables de sa zone de référence. Quand la zone est trop peu fournie, l'analyse s'élargit progressivement, et elle le signale.
Surface, état, étage, ascenseur, terrasse, piscine, parking, jardin, vue : chaque caractéristique est valorisée d'après ce qu'elle vaut dans le marché local, en tenant compte de sa rareté dans la zone.
Les prix affichés sont confrontés aux statistiques officielles de ventes. L'écart entre ce qui est demandé et ce qui se vend est mesuré zone par zone, et pris en compte dans nos valeurs de référence.
Une annonce est rarement complète. Les informations absentes sont approchées par une méthode statistique documentée, et l'incertitude qu'elles ajoutent est prise en compte dans la fourchette affichée. Elle n'est jamais masquée.
Chaque analyse indique son niveau de fiabilité. Quand les données ne suffisent pas, InmoBuyer le dit, au lieu de produire une précision artificielle.
Les données de marché et les références sont actualisées régulièrement, et les valeurs de vente le sont à l'aide d'indices publics officiels.
La même rigueur, du premier coup d'œil sur un quartier jusqu'au calcul d'un investissement.
Une lecture publique et gratuite du marché, zone par zone et par type de bien, pour situer un quartier avant même de choisir une annonce.
Le prix demandé est positionné face aux annonces comparables du même quartier, corrigées de l'écart mesuré avec les ventes réelles. L'analyse vous accompagne ensuite à chaque étape : premier contact avec le vendeur, visite, réévaluation, coût total de l'achat, marge de négociation et offre.
L'analyse part des ventes réellement enregistrées dans la zone, actualisées par un indice public officiel. Elle chiffre les travaux selon l'état du bien, calcule, selon les hypothèses retenues, le prix d'achat maximum compatible avec votre marge visée et le confronte à plusieurs scénarios de négociation. Le scanner repère les annonces situées sous la valeur de référence estimée.
Situer le bien dans sa zone de référence, à partir de son adresse et des données de l'annonce.
Construire une référence à partir de biens comparables récents, de la même zone et du même type.
Valoriser les caractéristiques du bien d'après le marché local, et approcher les informations manquantes.
Mesurer l'écart entre prix affichés et ventes enregistrées, et en tenir compte dans la valeur de référence.
Calculer la fourchette indicative selon le nombre de références et leur dispersion, et l'afficher.
Une valeur de référence et sa fourchette, une note de fiabilité, une note de positionnement prix et, selon le plan, la marge de négociation et le prix d'achat maximum.
Chaque valeur est accompagnée d'une fourchette probable et d'une note de fiabilité. Cette note traduit l'erreur attendue, selon le nombre de références comparables et leur dispersion. Elle ne transforme jamais une zone peu fournie en estimation certaine.
Pourquoi nos valeurs de référence peuvent se situer sous les prix affichés.
Dans de nombreuses zones, les prix affichés sur les portails dépassent les prix de vente réellement enregistrés. Cet écart, le brouillard du marché, varie fortement d'un quartier à l'autre. InmoBuyer le mesure à partir de statistiques officielles de ventes, en comparant des biens de même type.
Quand l'écart d'une zone dépasse ce qu'on observe habituellement, nous retirons cet excès de nos valeurs de référence, de la même façon sur tous les écrans. Le positionnement de l'annonce face au marché affiché, lui, ne change pas : vous négociez sur une base réaliste, en sachant d'où part le vendeur.
InmoBuyer propose une marge indicative de négociation, fondée sur l'écart entre prix demandés et ventes réelles dans la zone, et sur la situation propre du bien. Elle sert à préparer la visite et l'offre, sans garantir l'accord du vendeur.
Un repère chiffré qui croise le prix demandé, la référence des biens comparables et les ventes enregistrées, pour situer une fourchette de discussion plausible.
Ce n'est pas une expertise, ni une évaluation certifiée, ni une prédiction du prix que le vendeur acceptera. Ce n'est pas le prix de vente réel de ce bien.
Disponible selon le plan actif.
Les observations de visite sont structurées en quatre volets, puis converties en un ajustement indicatif de la valeur de référence, plafonné selon la pratique professionnelle de l'évaluation résidentielle.
Chaque défaut relevé est qualifié : courant dans la zone, et donc déjà compris dans les prix de référence, ou propre au bien. Seul ce qui est propre au bien modifie la valeur. Une alerte légale donne un avertissement distinct, sans ajustement automatique.
La réévaluation réunit l'analyse initiale, la visite, les documents et, le cas échéant, le chiffrage des travaux. Elle produit une valeur ajustée et une liste de points d'attention classés par priorité, chacun avec sa recommandation.
L'ajustement de visite est indicatif. Il donne une base factuelle pour préparer une offre ou demander une expertise complémentaire, et ne constitue pas une évaluation certifiée.
Un chiffrage poste par poste, à partir de mesures estimées et d'un barème par niveau de finition. Un ordre de grandeur pour décider, jamais un devis d'entreprise.
Surfaces de murs et de plafonds, périmètres, nombre de portes et de fenêtres sont estimés à partir de la surface construite et du nombre de pièces. Ce que ces données ne disent pas (dimensions de douche, murs carrelés, surface de cuisine, îlot) vous est demandé. Une visite de contrôle des mesures reste nécessaire pour un résultat fiable.
Chaque poste (sols, peintures, cuisine, salle d'eau, électricité, menuiseries…) est chiffré à plusieurs niveaux de finition, main-d'œuvre et fournitures distinguées, et ajusté au coût local de la construction lorsque la donnée existe. Vous pouvez remplacer tout prix par celui d'un devis reçu.
Une réserve pour imprévus s'ajoute au total. La TVA suit la réglementation espagnole applicable à la rénovation d'un logement.
Bases publiques de prix de la construction, prix relevés auprès des artisans et des plateformes de mise en relation, tarifs de fabricants et de distributeurs, retours d'opérations réelles. Les prix sont croisés, validés par notre équipe et révisés régulièrement.
Le barème évolue : notre équipe l'adapte quand les prix du marché changent.
Nos bases liées au marché des annonces ne reprennent pas les champs destinés aux informations personnelles : ni le nom d'une personne, ni des coordonnées de contact. La liste ci-dessous décrit ce que nous traitons.
Référence de l'annonce, adresse sur le portail, prix demandé, statut de publication et date de collecte. Rien qui identifie celui qui l'a publiée.
Type et sous-type, surface, chambres, salles de bain, étage, ascenseur, exposition extérieure, terrasse, piscine, parking, jardin, état, année de construction, et le texte de description — lu uniquement pour détecter des anomalies, comme une surface mal saisie.
Province, commune, district et quartier, ainsi que les coordonnées publiées dans l'annonce. Les statistiques de ventes que nous utilisons sont des données publiques agrégées, jamais une transaction individuelle.
Le statut de l'annonceur : particulier ou professionnel. C'est une catégorie, jamais une personne. Pour une annonce professionnelle, l'enseigne publiée par le portail est conservée.
Aucun nom de personne, aucun numéro de téléphone, aucune adresse électronique, aucun formulaire de contact. Ces champs sont retirés avant enregistrement, et il en va de même pour une annonce que vous importez vous-même. Ces informations peuvent néanmoins subsister dans le texte libre rédigé par l'annonceur : nous nous efforçons de les en retirer, sans pouvoir garantir qu'aucune ne persiste.
InmoBuyer est un outil d'aide à la décision avant offre. Il ne remplace pas une expertise professionnelle, une inspection technique, un conseil juridique ou une expertise bancaire. L'acheteur prudent recourt aux services de professionnels compétents : un service en ligne ne peut offrir le même niveau de garantie qu'un service professionnel spécialisé.
L'état réel du bien, les nuisances, les charges, les travaux et les situations juridiques doivent être vérifiés par l'acheteur et les professionnels compétents.
InmoBuyer ne remplace pas une expertise certifiée ni un rapport d'expertise requis pour un financement. Il fournit des signaux de décision avant offre.
Le signal de marge est construit à partir de données agrégées de zone. Il ne révèle pas le prix exact d'une transaction individuelle ni le prix de vente futur du bien analysé.
La fiabilité diminue fortement pour les biens dont le caractère exceptionnel multiplie les facteurs impossibles à modéliser automatiquement : valeur historique ou architecturale, luxe hors norme, châteaux, manoirs, édifices religieux, moulins ou bateaux reconvertis. Pour ces biens, l'avis d'un professionnel s'impose.
Nos contrôles de qualité, nos niveaux de fiabilité et nos règles de découpage géographique s'inspirent des principes des référentiels internationaux de l'évaluation immobilière et des modèles automatiques d'évaluation. Leur citation ne vaut ni certification ni validation de l'outil par ces organismes.
Principes de contrôle de la dispersion et de la qualité dans l'évaluation de masse résidentielle.
Transparence, taille des échantillons et gouvernance des modèles d'évaluation automatisés.
Lecture de l'erreur de prévision et exigences de contrôle de qualité des modèles automatiques d'évaluation.
Travaux sur le découpage géographique des marchés, pour éviter de rapprocher des zones peu comparables.
Recherche d'adresse : référentiel de voies CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional (IGN) / CNIG, sous licence compatible CC-BY 4.0.