Chaque analyse InmoBuyer transforme des données de marché en signaux utiles : positionnement prix, référence comparable, score de fiabilité et, selon le plan, signal de marge de négociation.
InmoBuyer travaille avec des références locales, des annonces comparables et, lorsque disponible, des transactions enregistrées. L'objectif n'est pas de produire une valeur certaine, mais un signal utile, contextualisé et accompagné d'un niveau de fiabilité.
Le bien est comparé dans sa zone de référence lorsque les données sont suffisantes. Si la zone est trop limitée, l'analyse affiche un niveau de fiabilité adapté.
Le prix demandé est ajusté selon les caractéristiques disponibles : surface, état, terrasse, piscine, ascenseur, parking, extérieur, vue mer et autres critères utiles.
Chaque analyse affiche un score de fiabilité. Si les données sont insuffisantes, InmoBuyer le signale au lieu de produire une précision artificielle.
Les références de marché sont mises à jour régulièrement. Les calculs sont relancés pour éviter les résultats obsolètes.
Le score de fiabilité indique si les données disponibles permettent une lecture solide, acceptable ou prudente. Il ne transforme jamais une zone peu fournie en estimation certaine.
Pour certains critères rares, InmoBuyer peut élargir la lecture à une zone plus large afin de mesurer leur prévalence. Le prix de référence reste rattaché à la zone de prix pertinente. La fiabilité affichée tient compte de cet élargissement.
Identifier la zone de référence du bien à partir de sa localisation et des données disponibles.
Calculer une référence de prix à partir d'annonces comparables récentes, segmentées par zone et typologie.
Tenir compte des critères disponibles : surface, état, terrasse, piscine, ascenseur, parking, extérieur, vue mer et autres facteurs utiles.
Afficher un niveau de confiance selon la qualité des données, le volume de références et la dispersion locale.
Confronter les annonces à l'univers de ventes réelles notariales de la même zone et de la même typologie, pour calibrer le signal de marge lorsque ces données sont disponibles.
Restituer un prix comparatif ajusté, un score de fiabilité, des points d'attention et, selon le plan, une marge indicative de négociation.
Pourquoi nos références de valeur peuvent se situer sous les prix affichés.
Dans de nombreuses zones, les prix affichés sur les portails se situent au-dessus des prix de vente réels enregistrés chez le notaire. Cet écart — le « brouillard » du marché — varie selon la zone. Pour le mesurer, InmoBuyer construit un univers de ventes réelles à partir des statistiques notariales officielles par code postal (Consejo General del Notariado), en ne retenant que la même typologie que les annonces comparées — appartements de seconde main contre appartements de seconde main, jamais de mélanges de types. Cet univers est ramené au niveau du quartier via un pont géographique code postal ↔ zone, puis consolidé statistiquement conformément aux méthodes d'estimation sur petits domaines (small area estimation) employées par les instituts officiels de statistique : chaque quartier conserve son signal propre quand les données locales sont solides, et est protégé du bruit quand elles sont rares.
Quand l'excès de sur-affichage d'une zone dépasse un seuil accepté et documenté, nous retirons cet excès de nos références de valeur (fourchette de valeur réaliste, médiane corrigée) — appliqué de façon cohérente à toutes les références de valeur en même temps. Le positionnement de l'annonce face au marché affiché ne change pas : ce que nous corrigeons, c'est la lecture de VALEUR, pour négocier sur une base réaliste et non sur l'optimisme des vendeurs.
Au-delà du prix comparatif ajusté, InmoBuyer utilise les prix de transactions enregistrées pour produire une marge indicative de négociation. Cette marge sert à préparer la visite et une offre éventuelle, sans garantir l'acceptation par le vendeur.
Un indicateur contextualisé qui croise le prix demandé, la référence annonces comparables et les transactions enregistrées disponibles. Il aide à situer une fourchette de discussion plausible.
Ce n'est pas une expertise, ni une évaluation certifiée, ni une prédiction du prix que le vendeur acceptera. Ce n'est pas le prix de vente réel de ce bien.
Signal disponible selon le plan actif. Actualisation selon les données de transactions enregistrées disponibles.
Le signal de marge croise trois sources de données pour estimer une fourchette indicative, sans garantir l'acceptation par le vendeur.
La médiane des prix au m² des annonces comparables dans la zone de référence constitue la base. Elle est ajustée selon les caractéristiques du bien : surface, état, équipements.
Lorsque disponibles, les données notariales — de la même typologie que le bien analysé — permettent de mesurer, quartier par quartier, l'écart entre prix d'annonces et prix de ventes réelles. Cet écart, consolidé statistiquement, constitue la marge de marché observée.
La tension locale (marché vendeur ou acheteur) et la durée de publication orientent la fourchette. Un bien publié depuis plus de 90 jours offre statistiquement davantage de marge de discussion.
Sources : données notariales (penotariado.com / ArcGIS), BNG InmoBuyer, indices Fotocasa/Idealista 2024-2026. Valeur indicative — consulter un professionnel avant toute offre.
Les observations de visite sont structurées en 4 sections et converties en un ajustement indicatif du prix de référence, documenté et plafonné selon les standards reconnus.
Chaque observation génère ou non un ajustement selon des barèmes définis.
Un plafond est appliqué sur l'ajustement total pour rester dans les limites reconnues par la pratique professionnelle de l'évaluation résidentielle. Une alerte légale (terrasse sans licence, non-conformité électrique) génère un avertissement distinct, sans ajustement automatique.
L'ajustement visite est indicatif. Il fournit une base factuelle et documentée pour préparer une offre ou demander une expertise complémentaire. Il ne constitue pas une évaluation certifiée.
Sources applicables Espagne : IAAO Standard on Mass Appraisal §7.2 · Freddie Mac Selling Guide C1–C6 · Real Decreto ECO/805/2003 · REBT 2002 · Marchés résidentiels ES 2024-2026.
Recherche d'adresse : référentiel de voies CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional (IGN) / CNIG, sous licence compatible CC-BY 4.0.
Après la visite et la vérification des documents, une synthèse combine l'ensemble des signaux pour produire un prix de référence ajusté et une liste de points d'attention prioritaires.
L'analyse initiale du prix (BNG), l'ajustement visite, les alertes légales (terrasse sans licence, écart de surface cadastre/annonce) et les données documents (ITE, CEE, charges copropriété) sont intégrés dans un bilan synthétique.
Le prix de référence initial est modulé par les constatations de visite et les vérifications documentaires pour produire un prix ajusté. C'est sur cette base — et non sur le prix affiché — que la préparation de l'offre s'appuie.
Les anomalies détectées (pathologies structurelles, non-conformités, écarts documents) sont listées par ordre de priorité. Chaque alerte est accompagnée d'une recommandation : expertise pro, demande de clarification, clause suspensive ou renonciation.
Ce module est en cours de développement (Phase 3). La synthèse finale sera disponible en fin de parcours visite.
InmoBuyer est un outil d'aide à la décision avant offre. Il ne remplace pas une expertise professionnelle, une inspection technique, un conseil juridique ou une expertise bancaire.
L'état réel du bien, les nuisances, les charges, les travaux et les situations juridiques doivent être vérifiés par l'acheteur et les professionnels compétents.
InmoBuyer ne remplace pas une expertise certifiée ni un rapport d'expertise requis pour un financement. Il fournit des signaux de décision avant offre.
Le signal de marge est construit à partir de données agrégées de zone. Il ne révèle pas le prix exact d'une transaction individuelle ni le prix de vente futur du bien analysé.
La fiabilité du positionnement prix diminue fortement pour les biens dont le caractère exceptionnel ou spécifique multiplie les facteurs d'influence non modélisables automatiquement. Nous déconseillons de se fier au score PPS pour les biens suivants : valeur historique ou architecturale particulière, niveau de luxe hors norme en zone ordinaire ou exceptionnelle, châteaux, manoirs, édifices religieux, moulins ou embarcations reconvertis en logements, et tout bien dont l'unicité rend la comparaison par pairs structurellement impossible sans l'intervention d'un professionnel du secteur.
Les seuils et contrôles méthodologiques d'InmoBuyer sont documentés à partir de standards et référentiels reconnus. Les formulations ci-dessous restent simples et auditables.
Référence pour les contrôles de dispersion et de qualité dans l'évaluation de masse résidentielle.
Référence sectorielle pour les niveaux de confiance et la lecture de l'erreur de prévision dans les modèles AVM.
Référence réglementaire américaine sur la fiabilité, les contrôles de qualité et la gouvernance des modèles AVM.
Référence professionnelle sur la gouvernance, les tailles d'échantillons et la transparence des modèles AVM.
Références académiques utilisées pour encadrer la segmentation géographique et éviter les agrégations de zones trop hétérogènes.