InmoBuyer convierte los datos del mercado inmobiliario español en referencias claras para comprar al precio correcto: un valor de referencia, su horquilla, un nivel de fiabilidad y, según su plan, un margen de negociación y un precio máximo de compra.
Un portal muestra lo que piden los vendedores. InmoBuyer sitúa cada anuncio en su contexto: lo que piden los inmuebles comparables del mismo barrio, y lo que allí se vende realmente.
El inmueble se compara con viviendas similares de su zona de referencia. Cuando la zona tiene pocos datos, el análisis se amplía paso a paso, y lo indica.
Superficie, estado, planta, ascensor, terraza, piscina, garaje, jardín, vistas: cada característica se valora según lo que vale en el mercado local, teniendo en cuenta lo escasa que es en la zona.
Los precios anunciados se contrastan con las estadísticas oficiales de compraventas. La diferencia entre lo que se pide y lo que se vende se mide zona por zona, y se tiene en cuenta en nuestros valores de referencia.
Un anuncio rara vez está completo. La información que falta se aproxima con un método estadístico documentado, y la incertidumbre que añade se tiene en cuenta en la horquilla mostrada. Nunca se oculta.
Cada análisis indica su nivel de fiabilidad. Cuando los datos no bastan, InmoBuyer lo dice, en lugar de ofrecer una precisión artificial.
Los datos de mercado y las referencias se actualizan con regularidad, y los valores de venta con índices públicos oficiales.
El mismo rigor, desde el primer vistazo a un barrio hasta el cálculo de una inversión.
Una lectura pública y gratuita del mercado, zona por zona y por tipo de inmueble, para situar un barrio antes incluso de elegir un anuncio.
El precio pedido se sitúa frente a los anuncios comparables del mismo barrio, corregidos de la diferencia medida con las ventas reales. Después, el análisis le acompaña en cada etapa: primer contacto con el vendedor, visita, revaluación, coste total de la compra, margen de negociación y oferta.
El análisis parte de las ventas realmente registradas en la zona, actualizadas con un índice público oficial. Calcula el coste de la reforma según el estado del inmueble, según las hipótesis elegidas, el precio máximo de compra compatible con su margen objetivo, y lo contrasta con varios escenarios de negociación. El escáner detecta los anuncios situados por debajo del valor de referencia estimado.
Situar el inmueble en su zona de referencia, a partir de su dirección y de los datos del anuncio.
Construir una referencia con inmuebles comparables recientes, de la misma zona y del mismo tipo.
Valorar las características del inmueble según el mercado local, y aproximar la información que falta.
Medir la diferencia entre precios anunciados y ventas registradas, y tenerla en cuenta en el valor de referencia.
Calcular la horquilla orientativa según el número de referencias y su dispersión, y mostrarlo.
Un valor de referencia y su horquilla, una nota de fiabilidad, una nota de posicionamiento del precio y, según el plan, el margen de negociación y el precio máximo de compra.
Cada valor va acompañado de una horquilla probable y de una nota de fiabilidad. Esta nota refleja el error esperado, según el número de referencias comparables y su dispersión. Nunca convierte una zona con pocos datos en una estimación segura.
Por qué nuestros valores de referencia pueden quedar por debajo de los precios anunciados.
En muchas zonas, los precios que muestran los portales superan los precios de venta realmente registrados. Esta diferencia, la niebla del mercado, varía mucho de un barrio a otro. InmoBuyer la mide a partir de estadísticas oficiales de compraventas, comparando inmuebles del mismo tipo.
Cuando la diferencia de una zona supera lo que se observa habitualmente, retiramos ese exceso de nuestros valores de referencia, de la misma forma en todas las pantallas. La posición del anuncio frente al mercado mostrado no cambia: usted negocia sobre una base realista, sabiendo de dónde parte el vendedor.
InmoBuyer propone un margen orientativo de negociación, basado en la diferencia entre precios pedidos y ventas reales en la zona, y en la situación propia del inmueble. Sirve para preparar la visita y la oferta, sin garantizar que el vendedor la acepte.
Una referencia cifrada que cruza el precio pedido, la referencia de los inmuebles comparables y las ventas registradas, para situar una horquilla de negociación plausible.
No es una tasación, ni una evaluación certificada, ni una predicción del precio que el vendedor aceptará. No es el precio de venta real de este inmueble.
Disponible según el plan activo.
Las observaciones de la visita se organizan en cuatro bloques y se convierten en un ajuste orientativo del valor de referencia, limitado según la práctica profesional de la valoración residencial.
Cada defecto se califica: habitual en la zona, y por tanto ya incluido en los precios de referencia, o propio del inmueble. Solo lo que es propio del inmueble modifica el valor. Una alerta legal genera un aviso aparte, sin ajuste automático.
La revaluación reúne el análisis inicial, la visita, los documentos y, en su caso, el presupuesto de reforma. Da un valor ajustado y una lista de puntos de atención ordenados por prioridad, cada uno con su recomendación.
El ajuste de visita es orientativo. Ofrece una base objetiva para preparar una oferta o pedir una valoración pericial complementaria, y no constituye una tasación certificada.
Un cálculo partida por partida, a partir de medidas estimadas y de un baremo por nivel de acabado. Un orden de magnitud para decidir, nunca un presupuesto de empresa.
Superficies de paredes y techos, perímetros, número de puertas y ventanas se estiman a partir de la superficie construida y del número de estancias. Lo que estos datos no dicen (medidas de la ducha, paredes alicatadas, superficie de la cocina, isla) se le pregunta. Para un resultado fiable sigue siendo necesaria una visita de comprobación de las medidas.
Cada partida (suelos, pintura, cocina, baño, electricidad, carpintería…) se calcula en varios niveles de acabado, separando mano de obra y materiales, y se ajusta al coste local de construcción cuando el dato existe. Puede sustituir cualquier precio por el de un presupuesto recibido.
Se añade una reserva para imprevistos al total. El IVA sigue la normativa española aplicable a la reforma de una vivienda.
Bases públicas de precios de la construcción, precios recogidos de profesionales y plataformas de reformas, tarifas de fabricantes y distribuidores, y datos de obras reales. Los precios se cruzan, los valida nuestro equipo y se revisan con regularidad.
El baremo evoluciona: nuestro equipo lo adapta cuando cambian los precios del mercado.
Nuestras bases de datos del mercado de anuncios no recogen los campos destinados a información personal: ni el nombre de una persona ni sus datos de contacto. La lista siguiente describe lo que tratamos.
Referencia del anuncio, dirección en el portal, precio pedido, estado de publicación y fecha de recogida. Nada que identifique a quien lo publicó.
Tipo y subtipo, superficie, dormitorios, baños, planta, ascensor, exterior, terraza, piscina, garaje, jardín, estado, año de construcción y el texto de la descripción — leído únicamente para detectar anomalías, como una superficie mal introducida.
Provincia, municipio, distrito y barrio, así como las coordenadas publicadas en el anuncio. Las estadísticas de compraventas que utilizamos son datos públicos agregados, nunca una transacción individual.
El estado del anunciante: particular o profesional. Es una categoría, nunca una persona. En los anuncios profesionales se conserva el nombre comercial publicado por el portal.
Ningún nombre de persona, ningún número de teléfono, ninguna dirección de correo, ningún formulario de contacto. Estos campos se retiran antes de guardar, y lo mismo se aplica a un anuncio que usted mismo importe. No obstante, esos datos pueden persistir en el texto libre redactado por el anunciante: nos esforzamos por eliminarlos, sin poder garantizar que no quede ninguno.
InmoBuyer es una herramienta de apoyo a la decisión antes de la oferta. No sustituye una valoración pericial profesional, una inspección técnica, un asesoramiento jurídico o una tasación bancaria. El comprador prudente recurre a profesionales competentes: un servicio en línea no puede ofrecer el mismo nivel de garantía que un servicio profesional especializado.
El estado real del inmueble, las molestias, los gastos, las obras y las situaciones jurídicas deben ser verificados por el comprador y los profesionales competentes.
InmoBuyer no sustituye una tasación certificada ni un informe pericial requerido para financiación. Proporciona señales de decisión antes de la oferta.
La señal de margen se construye a partir de datos agregados de zona. No revela el precio exacto de una transacción individual ni el precio de venta futuro del inmueble analizado.
La fiabilidad baja mucho en los inmuebles cuyo carácter excepcional añade factores imposibles de modelizar automáticamente: valor histórico o arquitectónico, lujo fuera de lo común, castillos, casas señoriales, edificios religiosos, molinos o barcos reconvertidos. Para estos inmuebles, la opinión de un profesional es imprescindible.
Nuestros controles de calidad, niveles de fiabilidad y criterios de delimitación geográfica se inspiran en los principios de los marcos internacionales de valoración inmobiliaria y de modelos automáticos de valoración. Su mención no supone certificación ni validación de la herramienta por esos organismos.
Principios de control de la dispersión y de la calidad en la valoración masiva residencial.
Transparencia, tamaño de las muestras y gobernanza de los modelos automáticos de valoración.
Lectura del error de predicción y requisitos de control de calidad de los modelos automáticos de valoración.
Trabajos sobre la delimitación geográfica de los mercados, para evitar comparar zonas poco comparables.
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