Cada análisis de InmoBuyer transforma datos de mercado en señales útiles: posicionamiento de precio, referencia comparable, puntuación de fiabilidad y, según el plan, señal de margen de negociación.
InmoBuyer trabaja con referencias locales, anuncios comparables y, cuando está disponible, transacciones registradas. El objetivo no es producir un valor cierto, sino una señal útil, contextualizada y acompañada de un nivel de fiabilidad.
El inmueble se compara en su zona de referencia cuando los datos son suficientes. Si la zona es demasiado limitada, el análisis muestra un nivel de fiabilidad adaptado.
El precio pedido se ajusta según las características disponibles: superficie, estado, terraza, piscina, ascensor, parking, exterior, vista mar y otros criterios relevantes.
Cada análisis muestra una puntuación de fiabilidad. Si los datos son insuficientes, InmoBuyer lo indica en lugar de producir una precisión artificial.
Las referencias de mercado se actualizan regularmente. Los cálculos se relanzarán para evitar resultados obsoletos.
La puntuación de fiabilidad indica si los datos disponibles permiten una lectura sólida, aceptable o prudente. Nunca transforma una zona con pocos datos en una estimación cierta.
Para ciertos criterios poco frecuentes, InmoBuyer puede ampliar la lectura a una zona más amplia para medir su prevalencia. El precio de referencia permanece vinculado a la zona de precio pertinente. La fiabilidad mostrada tiene en cuenta esta ampliación.
Identificar la zona de referencia del inmueble a partir de su localización y los datos disponibles.
Calcular una referencia de precio a partir de anuncios comparables recientes, segmentados por zona y tipología.
Tener en cuenta los criterios disponibles: superficie, estado, terraza, piscina, ascensor, parking, exterior, vista mar y otros factores relevantes.
Mostrar un nivel de confianza según la calidad de los datos, el volumen de referencias y la dispersión local.
Confrontar los anuncios con el universo de ventas reales notariales de la misma zona y la misma tipología, para calibrar la señal de margen cuando estos datos están disponibles.
Restituir un precio comparativo ajustado, una puntuación de fiabilidad, puntos de atención y, según el plan, un margen indicativo de negociación.
Por qué nuestras referencias de valor pueden situarse por debajo de los precios publicados.
En muchas zonas, los precios publicados en portales se sitúan por encima de los precios de venta reales registrados ante notario. Esa diferencia — la «niebla» del mercado — varía según la zona. Para medirla, InmoBuyer construye un universo de ventas reales a partir de las estadísticas notariales oficiales por código postal (Consejo General del Notariado), reteniendo únicamente la misma tipología que los anuncios comparados — pisos de segunda mano frente a pisos de segunda mano, nunca mezclas de tipos. Ese universo se desagrega al nivel del barrio mediante un puente geográfico código postal ↔ zona y se consolida estadísticamente conforme a los métodos de estimación en áreas pequeñas (small area estimation) empleados por los institutos oficiales de estadística: cada barrio conserva su señal propia cuando los datos locales son sólidos, y se protege del ruido cuando son escasos.
Cuando el exceso de sobre-publicación de una zona supera un umbral aceptado y documentado, retiramos ese exceso de nuestras referencias de valor (rango de valor realista, mediana corregida) — y lo aplicamos de forma coherente a todas las referencias de valor a la vez. El posicionamiento del anuncio frente al mercado publicado no cambia: lo que corregimos es la lectura de VALOR, para que negocies sobre una base realista y no sobre el optimismo de los vendedores.
Más allá del precio comparativo ajustado, InmoBuyer utiliza los precios de transacciones registradas para producir un margen indicativo de negociación. Este margen sirve para preparar la visita y una posible oferta, sin garantizar la aceptación por parte del vendedor.
Un indicador contextualizado que cruza el precio pedido, la referencia de anuncios comparables y las transacciones registradas disponibles. Ayuda a situar un rango de discusión plausible.
No es una tasación, ni una evaluación certificada, ni una predicción del precio que el vendedor aceptará. No es el precio de venta real de este inmueble.
Señal disponible según el plan activo. Actualización según los datos de transacciones registradas disponibles.
La señal de margen combina tres fuentes de datos para estimar un rango indicativo, sin garantizar la aceptación del vendedor.
La mediana de precios por m² de los anuncios comparables en la zona de referencia constituye la base, ajustada según las características del inmueble: superficie, estado y equipamiento.
Cuando están disponibles, los datos notariales — de la misma tipología que el inmueble analizado — permiten medir, barrio a barrio, la diferencia entre precios de anuncios y precios de ventas reales. Esta diferencia, consolidada estadísticamente, constituye el margen de mercado observado.
La tensión local (mercado vendedor o comprador) y el tiempo de publicación orientan el rango. Un inmueble publicado más de 90 días ofrece estadísticamente mayor margen de negociación.
Fuentes: datos notariales (penotariado.com / ArcGIS), BNG InmoBuyer, índices Fotocasa/Idealista 2024-2026. Valor indicativo — consultar un profesional antes de cualquier oferta.
Las observaciones de la visita se estructuran en 4 secciones y se convierten en un ajuste indicativo del precio de referencia, documentado y limitado según estándares reconocidos.
Cada observación genera o no un ajuste según baremos definidos.
Se aplica un límite al ajuste total para mantenerse dentro de los márgenes reconocidos por la práctica profesional de valoración residencial. Una alerta legal (terraza sin licencia, no conformidad eléctrica) genera una advertencia específica, sin ajuste automático.
El ajuste de visita es indicativo. Proporciona una base objetiva y documentada para preparar una oferta o solicitar una pericia complementaria. No constituye una tasación certificada.
Fuentes aplicables España: IAAO Standard on Mass Appraisal §7.2 · Freddie Mac Selling Guide C1–C6 · Real Decreto ECO/805/2003 · REBT 2002 · Mercados residenciales ES 2024-2026.
Búsqueda de direcciones: callejero CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional (IGN) / CNIG, bajo licencia compatible CC-BY 4.0.
Tras la visita y la verificación de documentos, una síntesis combina todas las señales para producir un precio de referencia ajustado y una lista priorizada de puntos de atención.
El análisis inicial del precio (BNG), el ajuste de visita, las alertas legales (terraza sin licencia, diferencia de superficie catastro/anuncio) y los datos documentales (ITE, CEE, gastos de comunidad) se integran en un balance sintético.
El precio de referencia inicial se modula por los hallazgos de la visita y las verificaciones documentales para producir un precio ajustado. Es sobre esta base — y no sobre el precio anunciado — donde se apoya la preparación de la oferta.
Las anomalías detectadas (patologías estructurales, no conformidades, diferencias en documentos) se listan por orden de prioridad. Cada alerta va acompañada de una recomendación: pericia profesional, solicitud de aclaración, condición suspensiva o renuncia.
Este módulo está en desarrollo (Fase 3). La síntesis final estará disponible al final del proceso de visita.
InmoBuyer es una herramienta de apoyo a la decisión antes de la oferta. No sustituye la experiencia profesional, una inspección técnica, un asesoramiento jurídico o una tasación bancaria.
El estado real del inmueble, las molestias, los gastos, las obras y las situaciones jurídicas deben ser verificados por el comprador y los profesionales competentes.
InmoBuyer no sustituye una tasación certificada ni un informe pericial requerido para financiación. Proporciona señales de decisión antes de la oferta.
La señal de margen se construye a partir de datos agregados de zona. No revela el precio exacto de una transacción individual ni el precio de venta futuro del inmueble analizado.
La fiabilidad del posicionamiento de precio disminuye considerablemente en los inmuebles cuyo carácter excepcional o específico multiplica los factores de influencia no modelizables de forma automática. Recomendamos no basarse únicamente en el PPS automático para los siguientes tipos de inmuebles: valor histórico o arquitectónico particular, nivel de lujo por encima de la norma en zonas ordinarias o excepcionales, castillos, caserones, edificios religiosos, molinos o embarcaciones reconvertidas en viviendas, y cualquier bien cuya singularidad haga estructuralmente imposible la comparación con pares sin la intervención de un profesional del sector.
Los umbrales y controles metodológicos de InmoBuyer están documentados a partir de estándares y referencias reconocidos. Las formulaciones a continuación se mantienen simples y auditables.
Referencia para los controles de dispersión y calidad en la tasación masiva residencial.
Referencia sectorial para los niveles de confianza y la lectura del error de previsión en los modelos AVM.
Referencia regulatoria americana sobre la fiabilidad, los controles de calidad y la gobernanza de los modelos AVM.
Referencia profesional sobre la gobernanza, los tamaños de muestra y la transparencia de los modelos AVM.
Referencias académicas utilizadas para enmarcar la segmentación geográfica y evitar las agregaciones de zonas demasiado heterogéneas.