Beispiel für ein Kaufangebot für eine Gebrauchtwohnung in Spanien
Ein Beispiel für ein Kaufangebot ist hilfreich, wenn ein Angebotspreis zu einer Verhandlung geworden ist, sollte aber niemals zu einer übereilten Verpflichtung werden. In Spanien können eine beiläufige WhatsApp-Nachricht, eine akzeptierte E-Mail oder eine Reservierungszahlung Erwartungen schaffen, die schwer rückgängig zu machen sind. Bringen Sie Ihre Position schriftlich fest, machen Sie die Bedingungen explizit und verwechseln Sie ein Angebot nicht mit einer abgeschlossenen rechtlichen Prüfung.
Bei einer Gebrauchtwohnung ist das Ziel einfach: Geben Sie an, was Sie zahlen werden, was erfüllt sein muss, damit Sie fortfahren, und wie lange der Verkäufer hat, um zu antworten. Das Angebot sollte glaubwürdig genug sein, um ernst genommen zu werden, ohne dass Sie Ihren Verhandlungsvorteil aufgeben oder sich unnötigen Risiken aussetzen.
Was ein Kaufangebot leisten sollte
Ein gutes Angebot ist kein Verkaufspitch. Es ist ein kurzer kommerzieller Vorschlag mit einem klaren Preis und einem kontrollierten Weg zu einem privaten Kaufvertrag und Abschluss vor einem Notar.
Beginnen Sie mit der exakten Immobilie: vollständige Adresse, Etage, Hausnummer und alle Abstellräume oder Parkplätze, die im Verkauf enthalten sind. Mehrdeutigkeit ist nicht hilfreich, wenn ein Gebäude mehrere ähnliche Einheiten oder separat eingetragene Nebengebäude hat.
Nennen Sie dann den gebotenen Preis, ob dieser Einbauteile, Möbel, einen Parkplatz oder einen Abstellraum umfasst, und den geplanten Abschluss-Zeitrahmen. Wenn eine Finanzierung beteiligt ist, geben Sie das an. Falls Ihr Angebot von der Überprüfung von Unterlagen oder einer zufriedenstellenden Besichtigung abhängt, geben Sie auch das an.
Die stärksten Angebote sind spezifisch, ohne Sicherheit vorzutäuschen, wo es keine gibt. Sie können erklären, dass Ihr Preis eingetragene Transaktionen und vergleichbare Angebotspreise für ähnliche Wohnungen in der Gegend widerspiegelt, angepasst an Zustand, Größe, Etage, Außenfläche und Lage. Behaupten Sie nicht, dass Ihre Analyse eine regulierte Wertschätzung ist. Es ist eine marktbasierte Verhandlungsposition.
Beispiel für ein Kaufangebot, das Sie anpassen können
Die folgende Formulierung ist ein praktischer Ausgangspunkt für eine Gebrauchtwohnung in Spanien. Sie ist kein Ersatz für Rat von einem spanischen Immobilienanwalt, besonders wenn eine Kaution oder ein arras-Vereinbarung vorgesehen ist.
> Betreff: Angebot zum Kauf von [Immobilienadresse] > > Sehr geehrte(r) [Name des Verkäufers / Name des Maklers], > > ich freue mich, ein Angebot zum Kauf der Immobilie unter der Adresse [vollständige Adresse, Etage und Einheit] zu unterbreiten, einschließlich [Parkplatz, Abstellraum oder weitere im Verkauf enthaltene Elemente, falls zutreffend]. > > Mein Angebot beträgt €[Betrag], zahlbar bei Abschluss vor dem Notar, unter den folgenden Bedingungen. > > Dieses Angebot beruht darauf, dass die Immobilie frei von Lasten, Mietern, Bewohnern und nicht offenbarten Schulden übertragen wird, mit Ausnahme von Positionen, die ausdrücklich schriftlich gekennzeichnet und akzeptiert sind. Der Verkäufer stellt die für rechtliche und technische Prüfung angemessen erforderlichen Unterlagen bereit, einschließlich der Eigentumsurkunde, Nota Simple, Energieausweis, Besetzungsdokumentation, falls zutreffend, neuester IBI-Quittung, Informationen zu Gemeinschaftsgebühren, Zahlungsnachweis von Gemeinschaftsgebühren und einschlägigen Gebäude- oder Eigentümervereinigungsunterlagen. > > Vor der Unterzeichnung einer Kaution oder arras-Vereinbarung muss mein Anwalt bestätigen, dass der rechtliche Status der Immobilie, einschließlich beigefügter Teile, und die Berechtigung des Verkäufers zum Verkauf befriedigend sind. Die Immobilie muss auch in im Wesentlichen denselben Zustand wie besichtigt bleiben. > > [Falls Finanzierung relevant: Dieses Angebot ist an die Bedingung geknüpft, bis [Datum] Hypothekenfinanzierung zu mir akzeptablen Bedingungen zu erhalten.] > > [Falls zutreffend: Das Angebot ist an eine zufriedenstellende technische Besichtigung gebunden, einschließlich Überprüfung sichtbarer Mängel, Installationen und etwaiger Anzeichen von Feuchtigkeit, Strukturproblemen oder nicht genehmigten Umbauten.] > > Ich schlage vor, einen privaten Kaufvertrag bis [Datum] zu unterzeichnen und den Kauf vor einem Notar bis [Datum] abzuschließen, vorbehaltlich der oben genannten Prüfungen. > > Dieses Angebot bleibt bis [Zeit und Datum] schriftlich offen. Falls es angenommen wird, werden die Parteien in gutem Glauben daran arbeiten, die Kaufunterlagen zu vereinbaren. Es wird keine Reservierungszahlung, Kaution oder arras-Zahlung erfolgen, bis die Bedingungen und rechtlichen Folgen der einschlägigen Vereinbarung überprüft und schriftlich akzeptiert wurden. > > Mit freundlichen Grüßen, > > [Name] > [Telefon und E-Mail]
Dieses Beispiel ist bewusst gemäßigt. Es macht einen ernsthaften Preisvorschlag, während es eine mehrdeutige Zusage vermeidet, die der Verkäufer oder Makler zu seinen Gunsten auslegen kann.
Setzen Sie den Preis fest, bevor Sie das Angebot schreiben
Die Zahl im Angebot sollte nicht aus der Dringlichkeit des Verkäufers, dem Vertrauen des Maklers oder der Angst, dass ein anderer Käufer wartet, kommen. Sie sollte aus Nachweisen stammen.
Vergleichen Sie zunächst den Angebotspreis pro Quadratmeter der Anzeige mit nahe gelegenen Angeboten, die wirklich ähnlich sind. Eine renovierte Außenwohnung mit Aufzug, Balkon und freier Aussicht ist nicht vergleichbar mit einer Erdgeschosswohnung in der gleichen Postleitzahl. Vergleichen Sie dann die Immobilie mit eingetragenen Transaktionspreisen, wo ausreichend Daten vorhanden sind. Angebotspreise zeigen Verkäufer-Erwartungen. Transaktionsdaten sind näher daran, was Käufer tatsächlich bezahlt haben, können aber hinter den aktuellen Marktbedingungen zurückbleiben.
Sie sollten auch sichtbare oder wahrscheinliche Arbeiten berücksichtigen. Eine Wohnung, die eine Küche, elektrische Upgrades, Fenster, Heizungs-/Klimaanlage oder Rohrleitungen benötigt, kann ein niedrigeres Angebot rechtfertigen, auch wenn der Quadratmeterpreis normal wirkt. Das Gleiche gilt, wenn das Gebäude mit teuren gemeinsamen Arbeiten konfrontiert ist, wie Fassadenreparaturen, Aufzuginstallation, Dacharbeiten oder Barrierefreiheit-Upgrades.
InmoBuyer ist für diese Entscheidungsreihenfolge konzipiert: Bewerten Sie lokale Preisgestaltung, passen Sie den Vergleich an die spezifische Immobilie an, schätzen Sie Verhandlungsspielraum, bereiten Sie die Besichtigung vor und bewerten Sie erneut, nachdem neue Fakten entstanden sind. Eine Marktanalyse kann Ihre Position unterstützen. Sie kann die Akzeptanz nicht garantieren oder die rechtliche Sorgfalt ersetzen.
Bedingungen sind kein Zeichen von Schwäche
Manche Käufer befürchten, dass Bedingungen sie weniger engagiert aussehen lassen. Das hängt davon ab, wie sie formuliert sind und wie der Markt ist. Ein Käufer, der sich eine offene Ausstiegsmöglichkeit wünscht, kann weniger attraktiv sein. Ein Käufer, der eine kurze, definierte Zeit fordert, um standardmäßige Unterlagen zu überprüfen, handelt verantwortungsvoll.
Ihre Bedingungen sollten den Risiken entsprechen, die Sie noch nicht überprüft haben. Zum Beispiel braucht ein Bargeld-Käufer möglicherweise keine Finanzierungsbedingung, sollte aber dennoch Titel, Pfandrechte, Gemeinschaftsschulden, Besetzungsstatus und den rechtlichen Status des Parkplatzes oder Abstellraums überprüfen. Ein Käufer, der sich auf eine Hypothek verlässt, sollte Finanzierung nicht als Sicherheit darstellen, bevor der Kreditgeber Einkommen und Immobilie überprüft hat.
Seien Sie besonders vorsichtig mit arras. In Spanien wird das Wort oft breit verwendet, aber die rechtlichen Folgen hängen von der Vertragsformulierung und der Art der vereinbarten Kaution ab. Nehmen Sie nicht an, dass Kautionsverlust, Rückerstattung der doppelten Kaution oder Ausstieg automatisch ist. Bitten Sie Ihren Anwalt, die spezifische Vereinbarung zu erklären, bevor Sie Geldmittel überweisen.
Geben Sie dem Verkäufer eine echte Frist
Ein Angebot ohne Ablaufdatum setzt Sie Risiken aus. Der Verkäufer kann die Wohnung weiterhin vermarkten, während er Ihren Preis als Vergleichswert für andere Käufer nutzt. Eine kurze Frist schafft einen Entscheidungspunkt und verhindert, dass ein altes Angebot wieder auftaucht, nachdem sich Ihre Umstände geändert haben.
In vielen Fällen sind 24 bis 72 Stunden angemessen. Ein längerer Zeitraum kann sinnvoll sein, wenn der Verkäufer im Ausland lebt, mehrere Eigentümer zustimmen müssen oder die Immobilie Teil einer Erbschaft ist. Die Frist sollte das lokale Datum und die Uhrzeit angeben und schriftliche Annahme verlangen.
Wenn ein Makler sagt, es existiert ein anderes Angebot, erhöhen Sie nicht automatisch Ihren Preis. Fragen Sie, ob der Verkäufer ein unterzeichnetes Angebot erhalten hat, ob es Bedingungen hat und ob eine Entscheidungsfrist gesetzt wurde. Sie können möglicherweise nicht alle Details erhalten, und der Makler vertritt den Verkaufsprozess des Verkäufers, nicht Ihre finanzielle Obergrenze. Halten Sie Ihren Höchstpreis geheim.
Was vor einer Reservierungs- oder Kautionszahlung zu überprüfen ist
Ein Verkäufer kann unmittelbar nach Annahme Ihres Angebots um eine Reservierungszahlung bitten. Dies kann in einigen Transaktionen angemessen sein, aber Geschwindigkeit sollte Kontrolle nicht ersetzen. Bevor Sie Geld senden, wissen Sie, wer es hält, wann es rückzahlbar ist, was zum Verfall führt und ob das Dokument den Verkäufer daran hindert, die Immobilie weiterhin zu vermarkten.
Sie müssen auch wissen, ob der Betrag auf den Preis angerechnet wird und was passiert, wenn die rechtliche Überprüfung ein Pfandrecht, eine nicht eingetragene Erweiterung, unbezahlte Gemeinschaftsgebühren, einen Mieter oder eine bedeutende anstehende Gebäudebewertung aufdeckt. Wenn der Vertrag diese Fragen nicht klar beantwortet, ist er nicht bereit für die Zahlung.
Halten Sie die Verhandlung sachlich. Ein niedrigeres Angebot, gestützt auf vergleichbare Nachweise, Reparaturkosten und definierte Bedingungen, ist verteidigbarer als eine dramatische Behauptung, dass die Wohnung überbewertet ist. Sie versuchen nicht, einen Streit mit dem Verkäufer zu gewinnen. Sie entscheiden, ob die Immobilie zu einem Preis wert ist, der noch sinnvoll ist, nachdem die Unterlagen, der Zustand und zukünftige Kosten bekannt sind.
Senden Sie das Angebot, wenn Sie dahinter stehen können, und halten Sie Ihre nächste Zahlung an Fakten statt an Druck gebunden.