InmoBuyer macht aus Daten des spanischen Immobilienmarkts klare Orientierung für den Kauf zum richtigen Preis: einen Referenzwert, seine Spanne, ein Zuverlässigkeitsniveau und, je nach Tarif, einen Verhandlungsspielraum und einen maximalen Kaufpreis.
Ein Portal zeigt, was Verkäufer verlangen. InmoBuyer stellt jedes Inserat in seinen Zusammenhang: was vergleichbare Objekte im selben Viertel verlangen, und was dort tatsächlich verkauft wird.
Die Immobilie wird mit ähnlichen Objekten ihrer Referenzzone verglichen. Gibt die Zone zu wenig her, wird die Analyse schrittweise erweitert, und das wird angezeigt.
Fläche, Zustand, Etage, Aufzug, Terrasse, Pool, Stellplatz, Garten, Aussicht: Jedes Merkmal wird nach seinem Wert auf dem lokalen Markt bewertet, unter Berücksichtigung seiner Seltenheit in der Zone.
Angebotspreise werden mit offiziellen Verkaufsstatistiken abgeglichen. Der Abstand zwischen verlangtem und erzieltem Preis wird Zone für Zone gemessen und in unseren Referenzwerten berücksichtigt.
Ein Inserat ist selten vollständig. Fehlende Angaben werden mit einer dokumentierten statistischen Methode angenähert, und die zusätzliche Unsicherheit fließt in die angezeigte Spanne ein. Sie wird nie verschwiegen.
Jede Analyse zeigt ihr Zuverlässigkeitsniveau. Reichen die Daten nicht aus, sagt InmoBuyer das, statt eine künstliche Genauigkeit zu liefern.
Marktdaten und Referenzen werden regelmäßig aktualisiert, die Verkaufswerte mit offiziellen öffentlichen Indizes.
Dieselbe Sorgfalt, vom ersten Blick auf ein Viertel bis zur Berechnung einer Investition.
Ein öffentlicher und kostenloser Blick auf den Markt, nach Zone und Objektart, um ein Viertel einzuordnen, noch bevor Sie ein Inserat wählen.
Der Angebotspreis wird vergleichbaren Inseraten im selben Viertel gegenübergestellt, bereinigt um den gemessenen Abstand zu echten Verkäufen. Danach begleitet Sie die Analyse bei jedem Schritt: erster Kontakt mit dem Verkäufer, Besichtigung, Neubewertung, Gesamtkosten des Kaufs, Verhandlungsspielraum und Angebot.
Die Analyse geht von den tatsächlich in der Zone erfassten Verkäufen aus, aktualisiert mit einem offiziellen öffentlichen Index. Sie kalkuliert die Renovierung nach dem Zustand der Immobilie, berechnet nach den gewählten Annahmen den maximalen Kaufpreis, der mit Ihrer Zielmarge vereinbar ist, und prüft ihn an mehreren Verhandlungsszenarien. Der Scanner findet Inserate unter dem geschätzten Referenzwert.
Die Immobilie anhand ihrer Adresse und der Inseratsdaten ihrer Referenzzone zuordnen.
Eine Referenz aus aktuellen, vergleichbaren Objekten derselben Art in derselben Zone bilden.
Die Merkmale der Immobilie nach dem lokalen Markt bewerten und fehlende Angaben annähern.
Den Abstand zwischen Angebotspreisen und erfassten Verkäufen messen und im Referenzwert berücksichtigen.
Die Orientierungsspanne aus der Zahl der Referenzen und ihrer Streuung berechnen und anzeigen.
Ein Referenzwert mit Spanne, eine Zuverlässigkeitsnote, eine Note zur Preisposition und, je nach Tarif, der Verhandlungsspielraum und der maximale Kaufpreis.
Jeder Wert kommt mit einer wahrscheinlichen Spanne und einer Zuverlässigkeitsnote. Die Note gibt den erwarteten Fehler wieder, je nach Zahl der vergleichbaren Referenzen und ihrer Streuung. Sie macht aus einer dünnen Datenlage nie eine sichere Schätzung.
Warum unsere Referenzwerte unter den Angebotspreisen liegen können.
In vielen Zonen liegen die Preise auf den Portalen über den tatsächlich erfassten Verkaufspreisen. Dieser Abstand, der Marktnebel, schwankt stark von Viertel zu Viertel. InmoBuyer misst ihn anhand offizieller Verkaufsstatistiken und vergleicht dabei Objekte derselben Art.
Geht der Abstand einer Zone über das übliche Maß hinaus, ziehen wir diesen Überschuss von unseren Referenzwerten ab, auf allen Bildschirmen gleich. Die Position des Inserats gegenüber dem angezeigten Markt ändert sich nicht: Sie verhandeln auf einer realistischen Grundlage und wissen, wo der Verkäufer startet.
InmoBuyer schlägt einen indikativen Verhandlungsspielraum vor, gestützt auf den Abstand zwischen Angebotspreisen und echten Verkäufen in der Zone und auf die besondere Lage der Immobilie. Er hilft, Besichtigung und Angebot vorzubereiten, ohne die Zustimmung des Verkäufers zu garantieren.
Ein Richtwert, der Angebotspreis, Referenz vergleichbarer Objekte und erfasste Verkäufe verbindet, um einen plausiblen Verhandlungsrahmen zu bestimmen.
Es ist weder eine Bewertung noch ein zertifiziertes Gutachten noch eine Vorhersage des Preises, den der Verkäufer annehmen wird. Es ist nicht der tatsächliche Verkaufspreis dieses Objekts.
Verfügbar je nach aktivem Tarif.
Die Beobachtungen der Besichtigung werden in vier Bereiche gegliedert und in eine indikative Anpassung des Referenzwerts umgesetzt, begrenzt nach der beruflichen Praxis der Wohnimmobilienbewertung.
Jeder Mangel wird eingeordnet: in der Zone üblich und damit schon in den Referenzpreisen enthalten, oder der Immobilie eigen. Nur was der Immobilie eigen ist, verändert den Wert. Ein rechtliches Warnsignal löst einen eigenen Hinweis aus, ohne automatische Anpassung.
Die Neubewertung führt die erste Analyse, die Besichtigung, die Unterlagen und gegebenenfalls die Renovierungskalkulation zusammen. Sie liefert einen angepassten Wert und eine nach Priorität geordnete Liste von Punkten, die Aufmerksamkeit verdienen, jeweils mit Empfehlung.
Die Anpassung nach der Besichtigung ist indikativ. Sie bietet eine sachliche Grundlage, um ein Angebot vorzubereiten oder eine weitere Prüfung zu verlangen, und ist keine zertifizierte Bewertung.
Eine Berechnung Position für Position, auf Grundlage geschätzter Maße und einer Preisliste je Ausstattungsstufe. Eine Größenordnung für die Entscheidung, nie ein Handwerkerangebot.
Wand- und Deckenflächen, Umfänge, Zahl der Türen und Fenster werden aus der bebauten Fläche und der Zimmerzahl geschätzt. Was diese Angaben nicht verraten (Duschmaße, geflieste Wände, Küchenfläche, Kochinsel), wird bei Ihnen erfragt. Für ein verlässliches Ergebnis bleibt eine Besichtigung zur Kontrolle der Maße nötig.
Jeder Posten (Böden, Anstrich, Küche, Bad, Elektrik, Fenster und Türen…) wird in mehreren Ausstattungsniveaus kalkuliert, Arbeit und Material getrennt, und an die örtlichen Baukosten angepasst, soweit Daten vorliegen. Sie können jeden Preis durch den eines erhaltenen Angebots ersetzen.
Eine Reserve für Unvorhergesehenes wird zur Summe addiert. Die Mehrwertsteuer folgt den spanischen Regeln für die Renovierung einer Wohnung.
Öffentliche Baupreisdatenbanken, bei Handwerkern und Vermittlungsplattformen erhobene Preise, Preislisten von Herstellern und Händlern sowie Daten aus echten Projekten. Die Preise werden abgeglichen, von unserem Team geprüft und regelmäßig überarbeitet.
Die Preisliste entwickelt sich: Unser Team passt sie an, wenn sich die Marktpreise ändern.
Unsere Datenbanken zum Anzeigenmarkt enthalten die für personenbezogene Angaben vorgesehenen Felder nicht: weder den Namen einer Person noch Kontaktdaten. Die folgende Liste beschreibt, was wir verarbeiten.
Referenz des Inserats, Adresse auf dem Portal, geforderter Preis, Veröffentlichungsstatus und Erfassungsdatum. Nichts, was den Inserenten identifiziert.
Typ und Untertyp, Fläche, Schlafzimmer, Bäder, Etage, Aufzug, Außenlage, Terrasse, Pool, Stellplatz, Garten, Zustand, Baujahr und der Beschreibungstext — ausschließlich gelesen, um Auffälligkeiten zu erkennen, etwa eine falsch eingetragene Fläche.
Provinz, Gemeinde, Bezirk und Viertel sowie die im Inserat veröffentlichten Koordinaten. Die Verkaufsstatistiken, die wir nutzen, sind aggregierte öffentliche Daten, nie eine einzelne Transaktion.
Der Status des Inserenten: Privatperson oder Profi. Das ist eine Kategorie, nie eine Person. Bei einem gewerblichen Inserat wird der vom Portal veröffentlichte Firmenname gespeichert.
Keinen Namen einer Person, keine Telefonnummer, keine E-Mail-Adresse, kein Kontaktformular. Diese Felder werden vor der Speicherung entfernt — ebenso bei einem Inserat, das Sie selbst importieren. Dennoch können solche Angaben im Freitext des Inserenten verbleiben: Wir bemühen uns, sie zu entfernen, können aber nicht garantieren, dass keine zurückbleibt.
InmoBuyer ist ein Entscheidungswerkzeug vor dem Angebot. Es ersetzt weder fachliche Expertise noch eine technische Prüfung, eine Rechtsberatung oder eine Bankbewertung. Ein umsichtiger Käufer nimmt die Dienste kompetenter Fachleute in Anspruch: Ein Onlinedienst kann nicht dasselbe Maß an Sicherheit bieten wie ein spezialisierter Fachdienst.
Der tatsächliche Zustand des Objekts, Beeinträchtigungen, Lasten, Arbeiten und Rechtsverhältnisse müssen vom Käufer und von qualifizierten Fachleuten überprüft werden.
InmoBuyer ersetzt kein zertifiziertes Gutachten und keinen Sachverständigenbericht, wie sie für eine Finanzierung erforderlich sind. Es liefert Entscheidungssignale vor dem Angebot.
Das Spielraumsignal beruht auf aggregierten Gebietsdaten. Es gibt weder den genauen Preis einer einzelnen Transaktion noch den künftigen Verkaufspreis des analysierten Objekts preis.
Die Zuverlässigkeit sinkt stark bei Objekten, deren außergewöhnlicher Charakter Faktoren hinzufügt, die sich nicht automatisch modellieren lassen: historischer oder architektonischer Wert, außergewöhnlicher Luxus, Schlösser, Herrenhäuser, religiöse Gebäude, umgebaute Mühlen oder Boote. Für solche Objekte ist das Urteil eines Fachmanns unerlässlich.
Unsere Qualitätskontrollen, Zuverlässigkeitsstufen und Regeln zur geografischen Abgrenzung orientieren sich an den Grundsätzen der internationalen Regelwerke für Immobilienbewertung und automatisierte Bewertungsmodelle. Ihre Nennung bedeutet keine Zertifizierung oder Bestätigung des Werkzeugs durch diese Stellen.
Grundsätze zur Kontrolle von Streuung und Qualität bei der Massenbewertung von Wohnimmobilien.
Transparenz, Stichprobengröße und Governance automatisierter Bewertungsmodelle.
Deutung des Prognosefehlers und Anforderungen an die Qualitätskontrolle automatisierter Bewertungsmodelle.
Arbeiten zur geografischen Abgrenzung von Märkten, um wenig vergleichbare Zonen nicht gleichzusetzen.
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