Jede InmoBuyer-Analyse verwandelt Marktdaten in nützliche Signale: Preisposition, Vergleichsreferenz, Zuverlässigkeitswert und, je nach Tarif, ein Signal zum Verhandlungsspielraum.
InmoBuyer arbeitet mit lokalen Referenzen, vergleichbaren Inseraten und, soweit verfügbar, eingetragenen Transaktionen. Ziel ist kein sicherer Wert, sondern ein nützliches, in seinen Zusammenhang gestelltes Signal samt Zuverlässigkeitsniveau.
Das Objekt wird innerhalb seines Referenzgebiets verglichen, sofern die Datenlage ausreicht. Ist das Gebiet zu dünn besetzt, weist die Analyse ein entsprechendes Zuverlässigkeitsniveau aus.
Der geforderte Preis wird anhand der verfügbaren Merkmale angepasst: Fläche, Zustand, Terrasse, Pool, Aufzug, Stellplatz, Außenlage, Meerblick und weitere relevante Kriterien.
Jede Analyse weist einen Zuverlässigkeitswert aus. Reichen die Daten nicht aus, sagt InmoBuyer das, statt eine künstliche Genauigkeit vorzutäuschen.
Marktreferenzen werden regelmäßig aktualisiert. Die Berechnungen werden erneut ausgeführt, um veraltete Ergebnisse zu vermeiden.
Der Zuverlässigkeitswert zeigt an, ob die verfügbaren Daten eine belastbare, vertretbare oder nur vorsichtige Lesart erlauben. Er verwandelt ein datenarmes Gebiet nie in eine sichere Schätzung.
Bei bestimmten seltenen Kriterien kann InmoBuyer die Lesart auf ein größeres Gebiet ausweiten, um deren Verbreitung zu messen. Der Referenzpreis bleibt an das maßgebliche Preisgebiet gebunden. Die ausgewiesene Zuverlässigkeit berücksichtigt diese Ausweitung.
Das Referenzgebiet des Objekts anhand seiner Lage und der verfügbaren Daten bestimmen.
Eine Preisreferenz aus aktuellen vergleichbaren Inseraten berechnen, aufgeteilt nach Gebiet und Objekttyp.
Verfügbare Kriterien berücksichtigen: Fläche, Zustand, Terrasse, Pool, Aufzug, Stellplatz, Außenlage, Meerblick und weitere relevante Faktoren.
Ein Vertrauensniveau ausweisen, das auf Datenqualität, Referenzumfang und lokaler Streuung beruht.
Inserate mit dem notariellen Universum tatsächlicher Verkäufe desselben Gebiets und derselben Typologie abgleichen, um das Spielraumsignal zu kalibrieren, wenn diese Daten vorliegen.
Einen angepassten Vergleichspreis, einen Zuverlässigkeitswert, Punkte zur Beachtung und, je nach Tarif, einen richtungsweisenden Verhandlungsspielraum liefern.
Warum unsere Wertreferenzen unter den veröffentlichten Preisen liegen können.
In vielen Gebieten liegen die auf den Portalen veröffentlichten Preise über den tatsächlich vor einem Notar beurkundeten Verkaufspreisen. Dieser Unterschied — der „Nebel“ des Marktes — fällt je nach Gebiet anders aus. Um ihn zu messen, baut InmoBuyer aus der amtlichen Notariatsstatistik nach Postleitzahl (Consejo General del Notariado) ein Universum tatsächlicher Verkäufe auf und behält darin nur dieselbe Typologie wie bei den verglichenen Inseraten — Bestandswohnungen gegen Bestandswohnungen, niemals gemischte Objekttypen. Dieses Universum wird über eine geografische Brücke Postleitzahl ↔ Gebiet auf Viertelebene heruntergebrochen und statistisch verdichtet, im Einklang mit den Verfahren der Kleingebietsschätzung, wie sie amtliche Statistikinstitute verwenden: Jedes Viertel behält sein eigenes Signal, wenn die lokale Datenlage belastbar ist, und wird vor Rauschen geschützt, wenn sie dünn ist.
Übersteigt der Überhang der Angebotspreise eines Gebiets eine akzeptierte, dokumentierte Schwelle, ziehen wir diesen Überhang von unseren Wertreferenzen ab (realistische Wertspanne, korrigierter Median) — einheitlich auf alle Wertreferenzen zugleich angewendet. Die Positionierung des Inserats gegenüber dem veröffentlichten Markt ändert sich dadurch nicht: Korrigiert wird die WERT-Lesart, damit Sie auf einer realistischen Grundlage verhandeln statt auf dem Optimismus der Verkäufer. Diese Schwelle ist so kalibriert, dass sie nur in atypischen Gebieten anspringt, und sie verlangt zusätzlich eine Mindestzahl vergleichbarer Inserate hinter der Messung: In der überwiegenden Mehrzahl der Fälle wird gar keine Korrektur angewendet.
Über den angepassten Vergleichspreis hinaus nutzt InmoBuyer eingetragene Transaktionspreise, um einen richtungsweisenden Verhandlungsspielraum zu erzeugen. Dieser Spielraum hilft, die Besichtigung und ein mögliches Angebot vorzubereiten, ohne die Annahme durch den Verkäufer zu garantieren.
Ein in den Zusammenhang gestellter Indikator, der den geforderten Preis, die Referenz aus vergleichbaren Inseraten und die verfügbaren eingetragenen Transaktionen verknüpft. Er hilft, eine plausible Verhandlungsspanne zu bestimmen.
Es ist weder eine Bewertung noch ein beglaubigtes Gutachten noch eine Vorhersage des Preises, den der Verkäufer annehmen wird. Es ist nicht der tatsächliche Verkaufspreis dieses Objekts.
Signal je nach aktivem Tarif verfügbar. Aktualisiert entsprechend den verfügbaren Daten zu eingetragenen Transaktionen.
Der Spielraum geht von den im Viertel geforderten Preisen aus und ordnet dieses konkrete Objekt darin ein. Er liefert eine Richtwertspanne, ohne die Annahme durch den Verkäufer zu garantieren.
Der Medianpreis pro m² vergleichbarer Inserate im Referenzgebiet bildet die Ausgangsbasis, angepasst an die Merkmale des Objekts: Fläche, Zustand und Ausstattung.
Zwei Größen setzen die Grenzen. Auf der einen Seite die natürliche Streuung der Angebotspreise im Viertel: der Abstand zwischen dem Medianpreis und den günstigsten Objekten. Auf der anderen die Überpreisung dieses konkreten Objekts: was es über dem an seine eigenen Merkmale angepassten Medianwert verlangt. Die kleinere der beiden ergibt die vorsichtige Grenze, die größere die ehrgeizige, mit einem Mindestabstand dazwischen und einer Glaubwürdigkeitsobergrenze.
Innerhalb dieser Spanne wird der empfohlene Prozentsatz nach der örtlichen Anspannung (Verkäufer- oder Käufermarkt) und der Stellung des Objekts gegenüber seinem Gebiet gesetzt: Je stärker der Druck, desto vorsichtiger das Ziel, nie unter einem Mindestwert. Ein renovierungsbedürftiges Objekt in einem Viertel, in dem die Angebotspreise deutlich von den eingetragenen Verkäufen abweichen, wird an das obere Ende der Spanne geschoben.
Quellen: notarielle Daten (penotariado.com / ArcGIS), InmoBuyer BNG, Indizes von Fotocasa/Idealista 2024-2026. Richtwert — ziehen Sie vor jedem Angebot eine Fachperson hinzu.
Die Beobachtungen der Besichtigung werden in 4 Abschnitte gegliedert und in eine richtungsweisende Anpassung des Referenzpreises überführt, dokumentiert und nach anerkannten Standards gedeckelt.
Jede Beobachtung kann nach festgelegten Skalen eine Anpassung auslösen oder auch nicht.
Auf die Gesamtanpassung wird eine Obergrenze angewendet, um innerhalb der in der professionellen Wohnimmobilienbewertung anerkannten Grenzen zu bleiben. Ein rechtlicher Hinweis (nicht genehmigte Terrasse, elektrische Mängel) erzeugt eine gesonderte Warnung ohne automatische Anpassung.
Die Anpassung nach der Besichtigung ist richtungsweisend. Sie liefert eine sachliche, dokumentierte Grundlage, um ein Angebot vorzubereiten oder eine zusätzliche fachliche Begutachtung anzufordern. Sie stellt keine beglaubigte Bewertung dar.
In Spanien anwendbare Quellen: IAAO Standard on Mass Appraisal §7.2 · Freddie Mac Selling Guide C1–C6 · Real Decreto ECO/805/2003 · REBT 2002 · spanische Wohnimmobilienmärkte 2024-2026.
Adresssuche: Straßenverzeichnis CartoCiudad © Instituto Geográfico Nacional (IGN) / CNIG, unter einer mit CC-BY 4.0 kompatiblen Lizenz.
Nach der Besichtigung und der Prüfung der Unterlagen fasst eine Synthese alle Signale zusammen und erzeugt einen angepassten Referenzpreis sowie eine nach Dringlichkeit geordnete Liste der wichtigsten Punkte zur Beachtung.
Die anfängliche Preisanalyse (BNG), die Anpassung nach der Besichtigung, rechtliche Hinweise (nicht genehmigte Terrasse, Flächenabweichung zwischen Inserat und Kataster) und die Angaben aus den Unterlagen (ITE, Energieausweis, Hausgeld) fließen in eine zusammenfassende Übersicht ein.
Der anfängliche Referenzpreis wird durch die Ergebnisse der Besichtigung und der Unterlagenprüfung angepasst, woraus ein angepasster Preis entsteht. Auf dieser Grundlage — nicht auf dem inserierten Preis — beruht die Vorbereitung des Angebots.
Erkannte Auffälligkeiten (bauliche Mängel, Regelverstöße, Abweichungen in den Unterlagen) werden nach Dringlichkeit aufgelistet. Zu jedem Hinweis gehört eine empfohlene Maßnahme: fachliche Begutachtung, Nachfrage, vertragliche Bedingung oder Rücktritt.
Dieses Modul befindet sich in Entwicklung (Phase 3). Die abschließende Synthese wird am Ende des Besichtigungsverlaufs verfügbar sein.
InmoBuyer ist ein Entscheidungswerkzeug vor dem Angebot. Es ersetzt weder fachliche Expertise noch eine technische Prüfung, eine Rechtsberatung oder eine Bankbewertung.
Der tatsächliche Zustand des Objekts, Beeinträchtigungen, Lasten, Arbeiten und Rechtsverhältnisse müssen vom Käufer und von qualifizierten Fachleuten überprüft werden.
InmoBuyer ersetzt kein beglaubigtes Gutachten und keinen Sachverständigenbericht, wie sie für eine Hypothekenfinanzierung erforderlich sind. Es liefert Entscheidungssignale vor dem Angebot.
Das Spielraumsignal beruht auf aggregierten Gebietsdaten. Es gibt weder den genauen Preis einer einzelnen Transaktion noch den künftigen Verkaufspreis des analysierten Objekts preis.
Die Zuverlässigkeit der Preisbestimmung nimmt deutlich ab bei Objekten, deren außergewöhnlicher oder sehr spezifischer Charakter die Einflussfaktoren über das automatisch Modellierbare hinaus vervielfacht. Wir raten davon ab, sich bei folgenden Objekttypen allein auf den automatisierten PPS-Score zu verlassen: besonderer historischer oder architektonischer Wert, Luxusniveau über dem Üblichen in gewöhnlichen oder außergewöhnlichen Lagen, Schlösser, Herrenhäuser, Sakralbauten, zu Wohnraum umgebaute Windmühlen oder Boote sowie jedes Objekt, dessen Einzigartigkeit einen Vergleich mit Gleichartigem strukturell unmöglich macht, ohne dass eine Fachperson der Branche hinzugezogen wird.
Die methodischen Schwellenwerte und Kontrollen von InmoBuyer sind anhand anerkannter Standards und Referenzen dokumentiert. Die folgenden Formulierungen sind bewusst einfach und nachprüfbar gehalten.
Referenz für Streuungs- und Qualitätskontrollen in der Massenbewertung von Wohnimmobilien.
Branchenreferenz für Vertrauensniveaus und die Lesart des Prognosefehlers in AVM-Modellen.
US-Regulierungsreferenz zu Zuverlässigkeit, Qualitätskontrollen und Modell-Governance von AVM.
Fachliche Referenz zu Governance, Stichprobengrößen und Transparenz von AVM-Modellen.
Wissenschaftliche Referenzen, die die geografische Segmentierung rahmen und verhindern, dass zu heterogene Gebiete zusammengefasst werden.