Maklergebühren in Spanien: Was Käufer zahlen

Eine Immobilie, die mit €320.000 ausgeschrieben ist, kann deutlich mehr als €320.000 kosten – noch bevor Steuern, rechtliche Gebühren und Reparaturen hinzukommen. Eine Frage kann die Rechnung verändern: Gibt es in Spanien eine Maklergebühr, die der Käufer zahlen muss? Verlassen Sie sich nicht auf die Annahme aus dem Inserat, der Berufsbezeichnung des Maklers oder darauf, was in Ihrem Heimatmarkt üblich ist.

In Spanien zahlt üblicherweise der Verkäufer die Gebühr des verkaufenden Maklers. Das ist jedoch eine Marktpraxis, kein universeller Schutz für Käufer. Ein Käufer kann aufgefordert werden, eine separate Gebühr zu zahlen, wenn er einen Immobiliensuchservice oder einen Käufermakler nutzt, wenn ein Vermittler die Immobilie vorgestellt hat oder wenn ein Vertrag den Käufer für die Gebühr verantwortlich macht. Der einzige sichere Weg ist, die Gebührenregelung zu klären, bevor Sie ein Angebot machen oder eine Reservierungsgebühr zahlen.

Wer zahlt in Spanien üblicherweise die Maklergebühren?

Bei einer konventionellen Weiterverkaufstransaktion hat der Makler, der die Wohnung vermarktet, üblicherweise ein Mandat vom Verkäufer. Der Verkäufer zahlt diese Agentur gemäß den Bedingungen ihrer Vereinbarung. Der Käufer schuldet diesem Makler nicht automatisch Geld, nur weil dieser eine Besichtigung arrangiert, Fragen beantwortet oder ein Angebot weitergeleitet hat.

Allerdings variieren spanische Maklerpraktiken je nach Stadt, Agentur, Immobilientyp und Kunde. Einige Agenturen berechnen dem Käufer eine Verwaltungs- oder Vermittlungsgebühr. Andere funktionieren als Immobiliensuchservice und berechnen dem Käufer die Suche und Verhandlung. Ein Käufer kann sich auch dafür entscheiden, einen unabhängigen Vertreter zu engagieren, dessen Gebühr separate von der Maklerprovision des Verkäufers ist.

Die wesentliche Unterscheidung liegt nicht darin, wie sich jemand selbst nennt. Sie liegt darin, wer diese Person engagiert hat, welche Dienstleistung sie erbringt und welche schriftlichen Bedingungen Sie akzeptiert haben. Ein Makler, der für den Verkäufer arbeitet, hat einen kommerziellen Anreiz, den Verkauf zu einem für den Verkäufer akzeptablen Preis abzuschließen. Das bedeutet nicht, dass der Makler unsachgemäß handelt. Es bedeutet jedoch, dass sein Rat keinen Ersatz für eine unabhängige Preisanalyse oder rechtliche Überprüfung darstellt.

Wann kann ein Käufer mit einer Gebühr belastet werden?

Eine käufer­seitige Gebühr sollte deutlich und frühzeitig offengelegt werden. Fragen Sie vor einer Besichtigung, ob die Agentur Käufer berechnet, wie die Gebühr berechnet wird, ob MwSt. enthalten ist und wann sie fällig wird. Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.

Eine Gebühr kann ein Prozentsatz des vereinbarten Kaufpreises, ein fester Betrag oder eine Gebühr für einen definierten Such- und Verhandlungsservice sein. In Spanien unterliegen Maklergebühren üblicherweise der MwSt., häufig 21 %, daher kann eine angegebene Gebühr nach Hinzurechnung der Steuer höher ausfallen. Behandeln Sie einen Prozentsatz nicht als Gesamtkosten, bis Sie wissen, ob er vor oder nach MwSt. angegeben ist.

Seien Sie besonders vorsichtig mit Dokumenten, die bei Besichtigungen unterschrieben werden. Ein Besichtigungsprotokoll, eine Einführungsbestätigung, ein Reservierungsformular oder Agenturbestimmungen können eine Provisionsklausel enthalten. Das Unterzeichnen eines Dokuments ist keine Formsache, wenn darin festgehalten ist, dass Sie eine Gebühr schulden, nachdem Sie die Immobilie gekauft haben, über eine andere Partei gekauft haben oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Einführung kaufen.

Wenn die Gebühr nicht offengelegt wurde, bevor Sie Zeit und Geld investiert haben, stellen Sie sie in Frage, bevor Sie fortfahren. Verlassen Sie sich nicht auf eine mündliche Zusicherung, dass dies später geklärt werden kann. Der Kaufprozess bewegt sich schnell, sobald eine Reservierungszahlung diskutiert wird, und späte Überraschungen sind schwerer zu verhandeln.

Das Risiko der doppelten Provision

Doppelte Provision ist nicht unvermeidlich, aber es ist ein echtes Kostenrisiko. Beispielsweise kann der Verkäufer die Listingsagentur bezahlen, während dem Käufer separat angeboten wird, einen Vermittler zu zahlen, der die Immobilie vorgestellt hat. Wenn Sie Ihren eigenen Käufermakler engagiert haben, könnten Sie auch einen separaten Vertrag mit ihm haben.

Jede Vereinbarung kann für sich selbst legitim sein. Das Problem ist, mehr zu zahlen als erwartet, weil die Vereinbarungen nie abgeklärt wurden. Fragen Sie jede Partei direkt: „Wer zahlt Sie, wenn ich diese Wohnung kaufe, wie viel und gemäß welchem unterzeichneten Dokument?" Wenn die Antwort vage ist, stoppen Sie und fordern Sie die Bedingungen an.

Verwechseln Sie nicht Gebühren mit Kaufsteuern und Nebenkosten

Auch wenn der Verkäufer die Maklergebühr zahlt, haben Käufer in Spanien immer noch erhebliche Akquisitionskosten. Bei einer gebrauchten Wohnung ist normalerweise die größte die Grunderwerbssteuer, bekannt als ITP. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab und kann je nach Käuferprofil und Immobilienumständen variieren.

Sie sollten auch Kosten für Notar und Grundbuchamt, Anwaltsgebühren und möglicherweise hypothekarische Kosten einplanen, falls Sie den Kauf finanzieren. Die genaue Gesamtsumme hängt vom Standort, Preis, der Finanzierungsstruktur und den Transaktionsdetails ab. Eine vom Käufer bezahlte Gebühr kommt zu diesen Kosten hinzu. Sie sollte in Ihrem maximalen Gesamtbudget enthalten sein, nicht als unbedeutender Zusatz behandelt werden.

Ein diszipliniertes Angebot beginnt mit der vollständigen Summe, die Sie bereit sind zu zahlen, nicht nur der Summe, die Sie in den Vertrag aufnehmen möchten. Wenn eine Käufergebühr anfällt, fragen Sie, ob sie verhandelbar ist und ob der Angebotspreises des Verkäufers Spielraum hat. Ein niedrigerer Kaufpreis kann prozentuale Steuern reduzieren, während eine separate Maklergebühr dies möglicherweise nicht tut. Die Ersparnisse und Kompromisse hängen von der Struktur ab, daher sollte ein spanischer Immobilienanwalt die Zahlen überprüfen, bevor Sie verbindliche Unterlagen unterzeichnen.

Wie Käufergebühren Ihre Verhandlungsposition verändern

Gebühren sind wichtig, weil sie Ihren effektiven Kaufpreis verändern. Nehmen Sie an, zwei vergleichbare Wohnungen werden beide für €300.000 angeboten. Eine hat keine Käufermaklergebühr. Die andere erfordert eine Gebühr von 3 % zzgl. MwSt. Die zweite Immobilie hat eine zusätzliche käuferseitige Kosten von €10.890, bevor Steuern und Anwaltsgebühren berücksichtigt werden. Es ist nicht wirklich ein Vergleich von €300.000.

Dies ist der Grund, warum der Angebotsspreis allein eine schwache Grundlage für Verhandlungen ist. Stellen Sie zunächst fest, zu welchen Preisen ähnliche Immobilien ausgeschrieben sind und, soweit verfügbar, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser tatsächlich ins Grundbuch eingetragen wurden. Passen Sie dann Ihre Obergrenze an Zustand, Geschoß, Lichteinfallverhältnisse, Aufzug, Außenbereich, Grundriss, Gebäudezustand und erforderliche Arbeiten der Wohnung an. Ziehen Sie schließlich jede vom Käufer zu tragende Transaktionskosten ab, die die Wohnung selbst nicht verbessert.

Die richtige Aussage an einen Makler ist sachlich, nicht anklagend. Sie können sagen, dass Ihr Angebot der Marktposition der Wohnung und Ihren Gesamtakquisitionskosten entspricht, einschließlich der offengelegten Käufergebühr. Dies schafft eine klarere Verhandlungsbasis als über die Fairness der Provision im Abstrakten zu diskutieren.

InmoBuyer ist um diese Abfolge herum konzipiert: Beurteilen Sie den Listingpreis anhand von Marktbeweisen, identifizieren Sie Verhandlungsspielraum, bereiten Sie die Besichtigung vor und überprüfen Sie dann vor der Entscheidung erneut. Dies ist keine regulierte Bewertung, und kein Datentool ersetzt die rechtliche Sorgfaltspflicht. Aber die Trennung von Fakten von Verkaufsdruck ist ein besserer Ausgangspunkt als die Annahme eines Angebotspreises, weil eine interessierte Partei sagt, dass er wettbewerbsfähig ist.

Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie besichtigen oder reservieren

Fragen Sie die Agentur, ob sie den Verkäufer, den Käufer oder beide Seiten vertretet. Fragen Sie, ob Sie eine Gebühr schulden, wenn Sie kaufen, ob MwSt. enthalten ist und ob die Gebühr bei der Reservierung, beim privaten Kaufvertrag oder beim notariellen Abschluss fällig ist.

Bitten Sie dann um das genaue Dokument, das diese Gebühr regelt. Lesen Sie die Kündigungsbedingungen, Exklusivitätsklauseln und alle Klauseln, die gelten, wenn Sie später direkt vom Eigentümer oder über eine andere Agentur kaufen. Wenn das Dokument in Spanisch vorliegt und Sie sich nicht vollständig damit wohlfühlen, unterzeichnen Sie es nicht basierend auf einer mündlichen Übersetzung.

Bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen, lassen Sie Ihren Anwalt bestätigen, wer das Geld erhält, welche Bedingungen für seine Rückgabe gelten und ob die Vereinbarung alle Käuferkosten auflistet. Eine Reservierungszahlung kann nützlich sein, um eine Immobilie vom Markt zu nehmen, während Überprüfungen durchgeführt werden. Sie sollte nicht zu einem Umweg um das Verständnis Ihrer Verpflichtungen werden.

Was zu tun ist, wenn eine Gebühr später auftaucht

Wenn eine Agentur nach der Besichtigung der Immobilie oder nach Einigung auf einen Preis eine Käufergebühr einführt, fordern Sie sofort die schriftliche Grundlage an. Überprüfen Sie, ob Sie vorherige Bedingungen unterzeichnet haben und ob der Betrag, die MwSt.-Behandlung und der Zahlungsauslöser offengelegt wurden. Führen Sie Kommunikation schriftlich.

Sie könnten entscheiden, dass die Wohnung immer noch zum überarbeiteten Gesamtkostenbasis worth kaufen ist. Oder Sie können Ihr Angebot senken, die Gebühr verhandeln, den Verkäufer bitten, sie durch die Dealstruktur zu regeln, oder weggehen. Es gibt keine universelle richtige Antwort. Der Punkt ist, die Entscheidung zu treffen, wenn alle Kosten sichtbar sind, anstatt Dringlichkeit zuzulassen, dass eine unklar Gebühr zu einer angenommenen wird.

Eine gute Kaufentscheidung ist nicht nur, ein Haus zu finden, das Ihnen gefällt. Es ist zu wissen, wer genau wen vertritt, was Sie über den Preis hinaus zahlen werden und ob die Fakten Ihr Angebot noch unterstützen, nachdem alle Kosten berechnet wurden.